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多渠道收紧房抵贷 信托机会来了

日期:2018-03-23 来源:中投在线 浏览量:

房产抵押贷款(下称"房抵贷")是消费贷的一种,是指借款人以名下房产(住宅、商业和别墅等)作抵押,向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的贷款。

因房产价值稳定、价格透明和交易性高,其一直都是中国家庭的重要资产,所以围绕房产而进行的贷款业务市场潜力大、发展快。未来随着不动产登记条例和全国信息联网的完成,原本需要线下办理的抵押、确权等有望逐步实现线上化,这将进一步推动房抵贷业务的发展空间。

房抵贷在银行很早就已开展,近几年才在消费金融公司、网络小贷、信托和小贷担保等行业开展。银行、信托和消费金融公司等金融机构虽然拥有资金来源,但由于业务限制无法获取足够多的房抵贷个人客户,而网络小贷、小贷担保等类金融机构拥有房抵贷客户资源,但资金来源有限,所以助贷模式便应时而生。

当银行的房抵贷业务监管日益严格,网络小贷、小贷担保等机构的房抵贷资金来源受限,互联网金融(P2P)的房抵贷业务已出现萎缩,信托公司如何把握其中的机会呢?

友军纷纷收紧房抵贷

(一)银行的房抵贷业务监管日益严格

最开始房抵贷是和所有金融业务一样,随着国内刺激消费和支持中小企业融资而发展起来的,目前也是部分消费者和中小企业较青睐的融资方式。

但是随着2016年房地产市场的火爆行情,房抵贷却成为炒房者违规购房的重要筹款方式,被认为是助推房价上涨和楼市疯狂的推手。从2017年下半年开始,银监要求银行对房抵贷实施严格监管,当年9月北京、南京和广州等地区银监相继发文,重点检查"消费贷"和"房抵贷"等资金违规流入房市,其他地方银监也下发通知,严查额度较大的消费贷流入房地产领域。

随着监管趋严,部分银行采取提高利率和控制额度等措施收紧房抵贷业务,并对金额较大的房抵贷要求采用受托支付方式,甚至小部分银行暂停该业务。

(二)网络小贷、小贷担保等机构的房抵贷资金来源受限

网络小贷是非金融机构中开展现金贷和房抵贷较多的机构之一,其以前开展房抵贷主要通过资产证券化、自有资金放贷和助贷等模式。

随着2017年底,整顿现金贷业务141号文(下称"141号文")提出以信贷资产转让、资产证券化等名义融入资金应与表内融资合并计算,并与净资本挂钩,导致互联网小贷开展房抵贷业务资金来源明显受限。虽然小贷和担保也能开展房抵贷业务,但是受自于杠杆倍数和业务区域,难以大规模开展,比如:小贷只能在本地展业且从金融机构融资不能超过净资本50%;担保公司要求对贷款担保杠杆倍数不超过注册资本的10倍。

(三)互联网金融(P2P)的房抵贷业务萎缩

以前网络小贷、小贷和担保可以借助P2P在线上发标开展房抵贷,但是随着2016年银监会《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》(下称"1号文")提出同一自然人在同一P2P借款余额不超过20万元,所有P2P借款总额不超过100万元;同一法人或其他组织在同一P2P的借款余额不超过100万元,在不同P2P借款总额不超过500万元,限制了金额较大的房抵贷业务通过P2P渠道发标。为突破1号文限制,2016年8月到2017年7月P2P通过与金交所合作把P2P大额借款拆分继续开展房抵贷业务,但是2017年7月《关于对互联网平台与各类交易所合作从事违法违规业务开展清理整顿通知》(简称"64号文")的出台,这一合作渠道也被封堵。

截至目前,银行的房抵贷业务监管趋严、规模收紧,互联网小贷的房抵贷业务受到限制,小贷、担保资本金来源有限,导致通过信托的房抵贷业务增多,这对于转型中的信托公司来说是一个介入消费贷款业务的机会。

信托开展房抵贷主要模式

(一)流贷模式

信托公司作为房抵贷业务的资金供给方,可通过信托贷款方式直接向合作对手提供流动资金,由合作对手发放房抵贷,根据141号文的规定,合作对手一般是消费金融公司或网络小贷等有放贷业务资质的机构。截至2017年底,国内共有约26家消费金融公司和249网络小贷,大约有21家消费金融公司都是银行系的难以接受较高成本,只有约5家民营的消费金融公司和部分网络小贷可通过信托公司进行融资。

(二)助贷模式

相比流贷模式,信托公司通过助贷模式可开展的房抵贷业务较多。助贷模式一般是指信托公司与助贷机构合作,信托公司提供资金,助贷机构提供借款人,风险与收益双方协商,助贷模式的房抵贷业务大致可分二类:

1、担保模式

该模式是助贷机构为信托公司推荐借款人,信托公司负责审核、审批推荐的借款人,助贷机构的关联公司/指定的第三方/合作的担保公司/房地产公司等为每笔贷款提供担保。该模式下,要求助贷机构具有房抵贷业务经验,更要求担保人具有一定的担保实力。若借款人本息发生逾期,助贷机构或担保人不履行差补、受让或置换逾期贷款的情况下,担保人需履行担保代偿义务。

2、信用保证保险模式

该模式是助贷机构为信托公司推荐借款人,信托公司发放贷款,信托公司或借款人向保险公司为每笔贷款投信用保证保险,若借款人不偿还贷款本息,需要保险公司赔付。信用保证保险包括信用保险和保证保险,分别由债权人和债务人投保和缴纳保费。

信托开展房抵贷风险防范

机遇和风险总是相伴而生的,信托公司面对房抵贷业务机会的同时,也要注意防范以下风险:

(一)底层资产的风险

底层资产中首先是抵押的房产,其风险大致如下:根据"买卖不破租赁"的原则,存在租赁权对抗抵押权的风险;根据《担保法解释》规定,共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人同意,存在抵押无效的风险;抵押的房产不投保,存在抵押物灭失的风险;根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释,借款人用唯一住房进行抵押,存在难以处置抵押物的风险;评估机构管理不规范,在房产评估价格时存在房产评估价格不公的风险;抵押的房产要产权清晰,无网签、查封、扣押等法律纠纷等。

底层资产中其次是借款人,其风险大致如下:借款人具有完全民事行为能力,年龄一般应控制在18-65岁;借款人是自然人,其第一还款来源存在较大的不确定性;借款人具有良好的信用记录,严禁其征信报告中2年内连续逾期超过6次或累计12次;借款人的贷款、信用卡当前逾期的不予受理,近两年非正常结清(保证人代偿或以资抵债)的不予受理;不受理个人或经营单位正处于被诉讼或被执行阶段的借款人等。

(二)资金用途的风险

房抵贷业务虽然开展时间较早,但其和现金贷一起随着新兴金融业务的发展而盛行的。由于现金贷业务存在不当催收、畸高利率等负面信息,141号文对其进行了限制,提出"未依法取得经营放贷业务资质,任何组织和个人不得经营放贷业务"、 "银行业金融机构与第三方机构合作开展贷款业务的,不得将授信审查、风险控制等核心业务外包"等。考虑到房抵贷具有帮助中小企业融资和支持个人生活消费的合规性的一面,应该不会像现金贷一样进行很严格的监管。

根据城乡建设部、人民银行《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》以及银监部门的要求,不得将贷款资金用于房地产开发经营、购房、房地产投资等类投资。为迎合监管形势和控制资金用途,信托公司开展房抵贷时,需要严格审核借款人的信用风险,尽量与有信贷经验的助贷机构合作,同时,要求借款人提供资金用途的转账凭证、银行流水、发票和购销合同等原始凭证。

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