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新形势下房地产信托如何展业?

日期:2018-08-15 来源:中投在线 浏览量:

房地产市场如何发展,房地产信托又将如何开展,是摆在每一个房地产信托从业人员面前的现实问题。

2018年上半年,银行信贷、发债、股权融资等融资渠道收紧后房地产信托走俏,融资成本逐渐攀升,而房地产类集合信托成立规模同比增长超过50%。可见,在融资平台业务持续收紧之后,信托公司将大量的信托资金运用在房地产领域,部分替代了其他资金的缺口。

自2018年7月中央政治局会议提出“坚决遏制房地产价格上涨”之后,住建部又进一步约谈重点城市,控制房价已经成为了地方政府的重要政治任务,并且将在未来一段时间“因城施策”逐步落实。

从政策到市场,深圳的限售新政、热点城市的土地流拍,市场预期似乎已经悄然生变。

一、传统融资模式的风险控制

房地产项目特别是住宅类产品,对于信托公司而言一直是优质资产,不管是曾经风靡一时的“明股实债”模式,还是“四三二”开发贷模式,信托公司大多是以提供融资性资金进行合作,还款资金来自于交易对手自筹或者项目销售回笼资金,相应也有了风险控制三板斧“选好交易对手、选好投放项目、控制项目现金流(抵押品)”的组合管理:

即使开发商违约,信托公司仍然能够通过对项目和资产的有效控制,用时间换空间;即使项目一般,但开发商也能够通过再融资腾挪资金进行偿还。

长而久之,信托公司同银行一样,开始制定各个交易对手的合作规模、合作方式、合作项目等各类标准,推动快速审批,也因为对客户和资产的偏好不同在业内分化为“激进”和“稳健”的信托公司,“激进”的信托公司日子往往过的比较不错。

不可否认的是,在过去十年房地产快速增长的过程中,大环境下造就了相适应的风险管理策略。

比如,对于地产百强、上市公司、国有企业,金融机构相对会给予较为宽松的政策和较低的资金报价,选择的项目在自有资金投入、回款监管、区域位置、拿地成本等方面容忍度相对更高一些,选择的模式更为多样;而对于其他开发商,白名单制、抵押率、拿地成本、回款监管、资本金比例等一系列的限制措施。

确实在去化率、价格、再融资能力等方面,品牌开发商体现了超越普通开发商的强大能力,既是市场引导了金融投向,也是金融投向引导了市场,房地产行业的“强者恒强”头部效应更加明显,金融机构在房地产行业的“扎堆效应”也愈发突出。

高价“地王”会被更高价“地王”所掩盖、疯狂的投资客赌房价上涨而赚的盆满钵满、限购限售和棚改去化了三四线城市积攒多年的库存,狂欢和恐慌之下所带来的是居民部门杠杆不断增加,日本经验可以看到浪潮退去后金融机构所面临的资产质量大幅下滑,而这显然不是操作层面的风险控制策略所能解决的问题。

二、房地产市场可能的发展趋势

历史表明,房地产市场受政策的高度影响,财政、货币、产业的政策收紧放松能够非常直接的对地产市场进行影响,出台的限购、限售政策包括备案登记都能够非常精确的对相关市场主体进行调控,包括家庭和个人限售不同而产生的婚姻投机。调控政策中,往往最简单的话蕴含最强大的力量,比如“去库存”、“去杠杆”,就有着巨大的影响力。

上半年三四线城市的接力上涨,使得“快速上涨”早就突破了“部分热点城市”的范围,考虑到国际复杂形势,才有了政治局会议的政策转向。

“遏制房价上涨”,是否意味着高价盘不能备案销售以及一系列行政手段的出台;“合理引导市场预期”,是否意味着土地价格相应要降,消费者预期要变;“加快建设长效机制”,是否意味着房地产税落地提速;“因城施策、促进供求平衡”,是否意味着三四线城市的热度会从全面转向局部;“整治市场秩序”,是否意味着开发企业的外部环境要发生重大变化(比如一手转二手、高周转企业未批先建后罚款)。

虽然诸多问题都等待市场去最终校验,行政手段与市场供求交织会使得情况变得更加复杂,但却也可以大胆预测房地产市场的变化趋势:

1、“地王”效应减弱,土地价格回归居住属性(步入下降通道)。

对于广大购房者而言,地段是第一重要选择,一块土地之所以成为地王与地段和市场流动性情况密切相关,地王往往又意味较高的溢价率,带动地价房价轮回上涨。

而目前政策收紧,可以想见高价盘的销售将会极大受限,政府通过备案管理和土地出让管理控制引导市场库存维持在较为合理的区间,开发商也将重新调整购地思路;而随着互联网和快速交通的普及,城市内部各版块发展会更加均衡,虽然仍然存在地段差异,优势会更多体现在生活的便利性(自然环境、商业教育医疗);同时,因为限价导致地段价格俱佳的资产稀缺性会增强,可以想见优质存量物业的价格仍然很难下跌。

对于土地储备中近两年高价拿地占比较高、又奉行高周转的房地产企业而言,冬天也许才刚刚开始。

2、城市间差距加大,产城一体化加速。

产业是城市化的内核,人才因为工作才会在一座城市扎根置业,房地产的景气程度和价格天花板与城市的产业发展和就业情况有着密切联系。当一座城市因为产业、交通逐渐失去人才,也同时意味着这个区域的房地产市场逐渐走向消亡。

国内城市间由于产业结构、地理环境、教育医疗等各类资源的差异而产生的房价级差可能会加大,产城一体化可能加快,政府不再是简单的规划住宅用地,而是从“稳就业”的角度加快对产业运营商的引入。资金也更多将会投向更有核心竞争力的城市,而部分城市的成交会快速冰冻,包括棚改政策的退出,开发商可能会发现购买力突然消失。

3、行政手段仍将持续,但终究依靠市场解决。

虽然“限售限购限贷”等行政管理手段已经实施多年,抑制了大量的投资投机需求,也造成了客观的房价“双轨制”,但一旦取消行政管控,“一二线城市”可能产生的房价上涨压力仍然是不可忽视,所以在长效机制出台且完善之前取消的可能性很低,而房产税的出台会比预期的提速。

由于房地产税作为新税种会增厚地方政府收入,同时也会让投机者逐步失去获利空间,在市场出清和国际形势更为明朗后,行政手段必然还将让位于市场自发调节机制,否则房产价格将长期扭曲。

4、开发商的发展模式会更加多元化,分化并购会加剧。

开发商今后不再仅仅是开发住宅的企业,而是“美好生活”的建设者之一,会从事商业、旅游、产业、教育、医疗、养老、田园综合体等多个地产领域的运营服务,盈利更多来自于管理、服务而非“房地工”(房价、地价、工程款)价差。

在投融资活动中的角色可能不再是简单的自筹拿地、融资盖房、销售还款的方式,而是发挥其在产品设计、地段选择、建设管理等方面的优势,从资金的融资方变成各类资金的管理者。但同时开发商行业的分化将进一步加剧,会有很多企业因为杠杆率、经营模式等因素从地产百强名单中退出,开发企业也将进一步整合,必然会出现非常巨大的龙头企业。

三、房地产信托展业的思考

自2002年信托公司重新开业登记以来,恰恰是房地产行业快速发展的黄金时代,虽然期间出现过房价回调,但总体上仍然处于上升通道,房地产成为了不多的通货膨胀对冲品,成为了居民财富最大的承接物,房地产产业对于现阶段国内经济的影响之大毋庸置疑,所以可以想见本次政策转向对于房地产行业的深远影响。

笔者认为在房地产信托领域有坚持也要有转变,有守有弃。坚持房地产行业仍然是中国重要经济产业的判断,转变传统房地产信托展业模式和思维,守住与优质企业同行的信念,放弃对雷区企业转变的幻想。

1、房地产行业仍然是中国经济重要的产业板块。

房地产行业对中国经济有多重要,不需要再增加任何笔墨,政策的加“盖子”(限价)可能的出发点之一是不希望重演日本的悲剧,房地产行业对于上下游产业、银行业、地方经济、社会稳定的重要程度绝非一日之寒,需要长期的长效机制逐步化解,在没有找到新的经济点支撑的背景下,房地产泡沫会是慢慢挤而不是刺破。

短期看,房价的惯性增长会引发更为激烈的行政限价,导致房地产项目的现金流因为可能的地方政策“一刀切”而出现变化,而长期看,在虚高的房价回归后,真正有价值、有品质的地产项目反倒是体现出更为强大的竞争力,“价近择优”。

2、传统房地产信托展业的模式和思维要转变。

传统的房地产信托可以总结为三个特点:偏融资、偏住宅、偏短期,这些特征和信托资金属性、地产商需求相关性较强,业内呼吁多年的Reits并没有真正起航。

对于具体操作人员来说,传统房地产信托更容易募集资金和谈妥交易条件,偏重于地产商的融资能力而非产品管理能力,高周转取代高品质的情况就很容易理解,“近两年房子不要买”绿城老总的玩笑话也倒出了地产商的无奈。

业内比较敏锐的机构(如平安、陆家嘴、安信),已经开始根据市场和开发商的变化对自家的信托展业策略进行调整,从传统的资金提供者转变为项目的合作开发,大量开展真实投资项目或者取得土地后寻找合作,金融机构规范管理和声誉意识在一定程度上能够帮助房价回归(不捂盘、重视性价比、厌恶偷工减料和违规建设)。

变传统融资为真实投资、变一元化住宅为多元化产品线(住宅、长租公寓、产业地产、核心区域酒店和写字楼、物业服务、联合办公)、变短期变现(一年期)为长期持有(Reits、投资净值型信托、消费型信托),是房地产信托需要转向的新模式、新思维,信托计划将更长期的持有物业和享受物业增值,而投资者将通过信托计划分红和受益权转让取得收益。

3、优选开发商、次选标的资产。

得益于在资产结构、运营能力和品牌端的优势,优质开发商一直具备了较强的开发能力和再融资能力,加上银保监会要求的债权人委员会制度(升级版银团融资),会使得优质开发商将具备更强的抗风险能力和信用水平。

信托公司过往在资产和交易对手两端进行选择,不少会屈从于价格和抵押物,管理资产中多少存在普通开发商和优质地块资产,在资产价格可能出现下行和打破刚性兑付的情况下,资产质量将直接接受考验。

因为信托融资利率仍然高出银行开发贷资金较多,信托公司在选择客户时所能够取得的谈判条件较为有效,笔者认为未来最为理想的交易结构(无论提供融资或者合作开发)可能是TOP50开发企业加一线城市都市圈内二三线城市资产,而应当对建设违规、高周转、高杠杆、家族化管理、涉及民间借贷较多的企业进行规避。

4、仍然需要关注政策的转向和落地的效率,深耕本地。

中国各个城市情况千差万别,有不同的消费习惯和购置需求,信托公司不但应当深挖企业,更应当深耕城市。

各地对政策的执行情况、时效、深度和广度,都将对一个地产项目的现金流产生非常重大的影响,在一些去库存仍然没有完成、价格仍然处于洼地的城市,政策的执行情况与已经进行深度城市更新的城市是完全不同的。

“遏制房价上涨”的比较标准、执行手段和实施程序仍然会与每个城市的发展情况息息相关,所以信托公司更应以所在城市为核心半径,在人文相近、消费习惯趋同的区域开展房地产的投融资项目,方能为信托投资者提供更佳的资产管理产品。

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